2022-12-27 房产纠纷 房屋买卖 533次
案情简介:
本案是一起集体诉讼案件,涉及业主众多,由一份判决来简单介绍一下案情。2016年6月原告王X与被告北京某房地产开发公司签订商品房预售合同。根据合同约定,房开公司应当在2016年7月向王X交付房屋。当房开公司通知王X进行收房时,王X发现房开公司并未向其公示《竣工验收备案表》、《房屋实测面积报告》等交房必备文件。因此,王X拒绝收房,并要求房开公司向其支付以总房款为基数,每日万分一的违约金。经过法院审理后,支持了王X的全部诉讼请求。
关键律师点评:
在现实中,很多开发商都存在延期交房、延期办理产权初始登记、产权转移登记的违约行为。但是很少有业主因开发商的这些违约行为去追究其违约责任,并认为自己即使去追究,也没有什么胜诉的把握,其实不然!我们简单例举开发商可能设下的合同陷阱:1、交房时不出示竣工验收备案表2、只出示楼栋面积报告,不出示分户实测面积报告3、合同补充协议约定违约金为总价款的百分之一或更低4、限制业主诉讼权利5、面积误差按照建筑面积正负3%计算6、虚假宣传7、随意变更设计规划8、模糊公共区域等等......本案中,开发商在补充协议中约定,延期交房的违约金为房屋总价款的百分之一,王X房屋价值470余万元,按照开发商的计算方式,不论延期多长时间交房房屋,其最多只承担4万7千多元的违约金。这显然是不合理的,开发商的这类约定实际上是排除了己方交付房屋的主要义务,限制业主要求限期合理交房的主要权利,且该条款是开发商自己单独拟定的,对于所有业主都反复适用,该条款是一种霸王条款,应属无效。
关键律师建议:
在开发商向业主交付房屋时,业主一定要求开发商出示《竣工验收备案表》《房屋实测面积报告》原件,如开发商拒绝出示,业主有权拒绝收房。一般情况下,法院对于开发商逾期交房、逾期办理房屋初始登记、逾期办理房产权属转移登记的违约金数额以总房款为基数,每日万分一至三的范围内掌握。如果房屋总价较高的,业主可以算一下,违约金数额还是比较可观的。这样规定的目的也是限制开发商随意延迟交房、办证等违约行为发生,保护业主的主要合同权利。
执行异议之诉案件中如何参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“买受人名下无其他用于居住的房屋”的规定?
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(以下简称《规定》)第二十九条第二项规定的“买受人名下无其他用于居住的房屋”,系为了规范人民法院办理执行异议和复议案件,结合人民法院执行工作实际而制定,而执行异议之诉必须实体审理,以实现实质公平为目标,目前多参照上述规定进行裁判。“名下无其他用于居住的房屋”属于较为典型的形式判断规则,执行异议之诉的实体裁判标准应为是否用于家庭基本居住生活需要。《全国法院民商事审判工作会议纪要》第125条认为:“商品房消费者名下虽然已有一套房屋,但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的,可以理解为符合该规定的精神。”例如,商品房消费者名下首套住房面积较小,结合家庭人口及居住生活情况,另外购买的住房仍在满足基本居住需要范围内的,应认为符合《规定》第二十九条的精神。但对于购买投资型、豪华型房屋的,或者购买商铺等经营性房屋的,原则上不在本条保护范围之内。故房屋套数并非绝对标准,对此需要把握的是,一方面要保护人民群众对美好生活的向往,保护刚性和改善住房需求,另一方面要依法惩治恶意规避执行的行为。
04-11 683次
房地产开发公司将其公司开发的1套房产以股东决议的形式分配到我名下并已办理产权登记,现在公司想向我要回房产,我不给可以吗?
您好,如果公司是将房子赠与给您或者是以福利方式分给您的,则公司无权要回。
10-25 699次
王诗元律师 08-22
邵飞律师 03-18
师瑞律师 10-24
崔博律师 07-18
林福明律师 07-17
饶婷婷律师 07-12
企业破产后被遗忘的打工人,律师接受委托帮助员工确认了职工债权
沈光辉律师 09-02
沈光辉律师 09-14
从公司之间买卖合同纠纷中,看公司股东是否能够为公司尚未发生的债务做担保
邵飞律师 03-11
沈孙涛律师 07-19